投资风口与REITs战略

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（2023.05.14）自2013年后，香港在REITs方面逐渐增大布局与投资规模。2014年证监会放宽了金融相关措施；2020年中，香港强积金放宽投资在REITs的10%限制，证监会近年来也逐渐放宽房托投资限制；直至2023年，无论是政府或监管机构方面，均能看到对于推动REITs类投资的巨大决心。

相比美国，亚洲REITs市场发展较晚，但近年来发展迅速。亚洲地区REITs发行数量从2005年的31只爆发式增长到2021年的216只，数量占全球市场的比重从9.2%上升至25.2%，总市值从2010年的829亿美元增长至2021年的2952亿美元。根据戴德梁行数据，截至2021年末日本、新加坡、中国香港三地REITs市值合计占亚洲市场REITs总市值的近九成。

内地也逐渐开始发展REITs，相信之后会让更多内地投资者留意到这一市场空间，而香港是众多投资者们最能够接触到的市场。观点指数认为，香港REITs市场目前比较侧重商业物业，但其他市场诸如健康医疗、物流、数据中心都具有较大的潜力，未来还有很大的发展空间。

与直接购买地产不同的是，地产买卖涉及庞大的交易金额，且购买时涉及相关税费，并且还有价格不透明及流动性较差的问题。REITs将地产的所有权交付信托公司管理，信托公司再将其分成较小单位，使一般投资人也能以较低门槛参与不动产市场，获得增值及股息利得。这在当前香港的高度金融化市场中占据绝对优势。在REITs的模式下，投资人实质不持有不动产，但可以透过股份在市场上交易，因此流动性较高。

不过观点指数同样发现，高收益也同样预示着高风险。REITs较易受到地产行业疲软的影响，且与当前经济景气程度呈正相关，风险较政府债券要高；另外REITs的收益与利率呈负相关，即利率上升时，借款成本上升会导致购买需求下降，从而降低REITs所控制的地产价值。

伴随着日益复杂的“管理+资本”REITs业务模式，如何通过资产收购与出售进行资产调整逐渐成为市场的热点问题。

5月16日，以“趋势与重启”为题，2023观点资本圆桌将在香港JW万豪酒店举办，邀请诸多投资机构、业内标杆，探讨该如何在香港资本市场中顺应新时代中的新趋势并追逐新的增长点。更多话题还包括：

资本眼中的地产新趋势、重启债券融资通道、投资风口中的REITs战略、绿色债券的未来趋势……